8月2日，祥生上海虹口區四平路“蝶戀花”項目，銀團放貸100億，創下上海舊城改造規模最大的銀團貸款項目。該項目是今年虹口區舊改重點項目，也是目前虹口區當前進行中涉及面積最大、動遷量最大的一個項目（共1385證）。祥生“起了個早，趕了個慢，湊了個好”，十年磨一劍，從2003年開始陸續陸續拿下“蝶戀花”ABCD四宗地塊，先后七次拆遷終于修成正果，恰逢趕上當今上海市場形勢大好，終于迎來了全城啟動“蝶戀花”項目。“蝶戀花”項目地上面積17萬多方，地下面積4萬多方，已經入選虹口區2016年重點項目，計劃2018年入市。

▲銀團貸款簽約儀式（現場照片）

虹口新地王助推下，祥生地產蝶戀花地塊估值200億

　　蝶戀花地塊位于虹口區四平路171街坊180號，是擁有地鐵4號線和10號線的雙地鐵盤，地上規劃建筑面積約17萬方，地下規劃建筑面積約4萬方，以住宅為主，輔以部分配套商業，已經入選虹口區2016年重點項目。該地塊已與7月28日獲得高達90.05%的第二輪舊改征詢簽約率，達到法定生效比例。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　         

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表：2013年以來周邊熱點地塊的土地成交案例

　　尤其是2016年7月晉升為區域新地王的虹口區涼城新村街道地塊被新城以高達67409元/平方米的樓面地價競得，溢價率達77.39%。扣除保障房、自持部分等，實際可售部分樓面地價達94469元/平方米。根據相關成本預測，未來兩年該項目需要賣到12萬元/平方米以上才能實現保本。

　　另外，目前周邊在售項目價格以及結合新城剛獲得的地王預估售價來看，祥生地產“蝶戀花”地塊項目的土地預估值為150億元，按照上海樓市發展趨勢來看，未來項目總貨值約250億元。

立足上海，祥生地產優化戰略布局

　　祥生地產2003年獲得虹口“蝶戀花”地塊，首次落子上海，實施全國化戰略。此后，祥生地產位于楊浦新江灣城的住宅項目祥生·御江灣項目于2010年首開。該項目自開盤以來持續熱銷，季度最高銷售額超過2.5億。目前，御江灣僅剩四五億元的存量。為了進一步完善戰略布局，祥生地產本次獲得的100億銀團貸款，將著力開發位于虹口區四平路的“蝶戀花”項目。

圖：祥生·御江灣（上海）近三年銷售情況

銀團普遍看好項目前景，為祥生點贊

　　單家銀行擔任牽頭行時，其承貸份額原則上不少于銀團融資總金額的20%；分銷給其他銀團貸款成員的份額原則上不低于50%。按照牽頭行對貸款最終安排額所承擔的責任，銀團牽頭行分銷銀團貸款可以分為全額包銷、部分包銷和盡最大努力推銷三種類型。

　　此次祥生地產虹口區171街坊舊區改造項目銀團貸款規模100億元，建設銀行作為主貸行，提供47億元資金。其他組團成員工商銀行提供資金33億元，農業銀行提供8億元，民生銀行提供12億元，此次銀團的合作簽約基本利率下浮10%。

　　銀團成員均看好“蝶戀花”的項目前景，并為祥生地產穩健的開發能力點贊。

　　建行趙行長：建行作為國有的控股銀行，舊城改造是支持民生改造的重要工程。“蝶戀花”項目屬于體量大的優質地塊，整個銀團的組建經過了很多的環節，不忘初心，繼續前行。

　　工行虹口支行：祥生地產在上海布局已有十余年，具有戰略眼光，可謂十年磨一劍。上半年政府工作報告中，蝶戀花創歷史新的成績，第一次動征詢簽約率達到88%，創造了歷史動遷的新成績，給銀行、區政府更大的信心。

（以上圖片皆為概念效果圖）